川普時代投資美國竟會發生這種事?!
2017/1/11 下午 05:19:41 發表於台灣搜房

【SouFun台灣搜房網/楊建傑】環球金融危機後,美國房價一口氣倒回千禧年以前的水準,比起經濟大恐慌時期有過之而無不及。經過漫長的盤整,美國房市終於在2012年開始回溫,且一路向上修正至今。眼下全美住房均價與2005年的高峰相比僅差臨門一腳,房貸利率低、就業市場佳,加上自金融海嘯後保守的推案心態,使得美國房地產供給趕不上需求,處處可見各州精華地段上演的搶房大戰。


此時投入美國房地產市場,我們又有何利可圖呢?


首先,美元升息

從過去幾次美國升息的經驗觀察,一旦啟動升息的循環,最少會調漲7碼 、最多則達到17碼,最終利率為5%-6%;自2015年來,美國聯邦基金利率(Federal Funds Rate)僅升息1碼,利率為0.5%,未來仍有相當長的升息之路要走。而在升息的同時,也會吸引全世界熱錢流回美國,屆時美國的市場將會出現股市、房市齊漲的榮景。所以把握現在的入場時機,我們就可以和美國聯準會的腳步一致,享受升息後熱錢效應帶來的甜頭。



再者,房價上漲

根據Case-Shiller房價指數的統計,從1890-2010年一個多世紀的歷史中,有近8成的歲月美國房價處於漲勢;而美國房價發生連續5年下跌的情況,近百年僅見兩次:

1929-1933年:經濟大恐慌(Great Depression),累計跌幅31%。
2006-2011年:環球金融危機(Financial Crisis),累計跌幅34%。

若無重大變故干擾,美國房價再創新高指日可待;現階段布局美國房地產,一來可撿百年難得的便宜、再則享受美金升息的利多。因此避開房市低潮、景氣衰退的期間,選在復甦的年代投資美國房地產,輕鬆賺取房價潛值、租金報酬、強勢美元等獲利優勢。



最後,連租金也跟著漲

過去10年美國房地產的平均租金漲幅達10.96%,中間經歷2008年的金融海嘯,致使租金漲勢中斷,但從2012年開始,租金恢復連年上漲,最近3年來,租金已漲超過5%。專家預估,美國這波景氣擴張始於2011-12年確定底部,預期在2017-20年達到高峰,租金維持「扶搖直上」的機會甚大。



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