美國月收租3萬 台灣房一半價兼免稅
2017/6/19 下午 06:04:19 發表於台灣搜房


【SouFun台灣搜房網/徐 觴】根據台灣租網區域行情顯示,台北市店面租金每坪約台幣2,163元,若以月租台幣3萬元換算,可租店面空間約13.87坪,其市場買賣價格動輒超過千萬不說,房東還得支付租賃所得稅及二代健保。反觀先進國家,同樣的租金所得在合理的房價與租金比(Price / Rent Ratio)之下,購房成本幾乎一半不到,然而海外房地產「萬萬稅」的刻板印象卻為不少投資人顧忌,但事實真是如此嗎?

台灣搜房網創辦人楊建傑依其個人投資經驗表示,外國的房地稅負乍看驚人、其實不然,只要懂得善用高額的免稅項目,海外買房收租稅後的獲利能力甚佳。他以美國為例,提出「5大避稅之道」:

第一、挑選沒有州所得稅的州份
美國所得稅大致分成聯邦所得稅(Federal Income Tax)及州所得稅(State Income Tax)兩種,其中聯邦所得稅的稅率係全美統一,且適用於美國公民與外籍人士在美國的收入。目前美國只有7個州免徵州所得稅,如:佛羅里達州、德克薩斯州、華盛頓州…等,改由營業稅或消費稅作為其財政補充。2017年美國最高的州所得稅出現在加利福尼亞州,稅率為13.3%。

第二、中古屋租金所得可列折舊
每年出租房產除了個人免稅額(Personal Exemption)外,翻新中古屋的折舊額(Depreciation)亦可提報抵稅,其算法為建築物的鑑價除以美國國稅局(IRS)認定的使用年限。

第三、高滿租物業公司吸收稅費
不同於台灣的租屋專法才正要起步,「包租代管」在美國行之有年,制度化、專業化均十分成熟,每年可為房東穩定賺取8%-9%的淨收益。持有人委託當地合法的物業公司「包租代管」,即可免去親自到場處理招租、簽約、修繕…等麻煩。對於租客穩定、滿租率高的社區,物業公司甚至願意吸收房屋稅、保險費、代管服務費、社區管理費…等稅費,為房東、房客創造雙贏。

第四、以有限責任公司名義持有
有限責任公司(Limited Liability Company),簡稱「LLC」,是一種美國特有的企業類型,具有公司債權不累及股東個人財產的優勢。以「LLC」名義持有美國房產,未來水電費、電信費、燃料費…等不僅可合法抵扣,且沒有企業及個人重複課稅的問題。

第五、赴美賞屋機票錢也能抵稅
最後,請保留赴美看房的機票、食宿等收據證明,以便作為差旅費(Travel Expenses)的抵稅之用。

楊建傑以佛州大城邁阿密(Miami)房價美金175,000元、年租美金12,250元的2房公寓為例,扣除免稅額與折舊額後,首年因含購房成本故分文免繳(多餘的抵稅額度還能延至來年計算),第2年應納稅金也僅美金180元,房東純益上看台幣36萬之多,實際稅負之輕並非如人云亦云。

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